FAQ
Pytania
Na jakiej podstawie dokonywana jest wycena?
Uważam, że wycena jest błędna!
Tylko rzeczoznawcy majątkowi mogą dokonywać wyceny nieruchomości
Dlaczego w mieście X nie ma podziału na dzielnice / brakuje dzielnicy Y?
"Niska wiarygodność" - co to oznacza?
"Wycena niemożliwa" - dlaczego?
Wiarygodność, identyczność, liczba ofert, poprawka - co oznaczają te wskaźniki?
Czy wycena jest aktualna? Ceny zmieniają się przecież z miesiąca na miesiąc.
Dlaczego ceny są takie duże? Wydaje mi się, że narzędzie "przesadza".
Masz inne pytanie? Zapytaj.
Odpowiedzi
Na jakiej podstawie dokonywana jest wycena?
Mieszkania wyceniane są na podstawie ofert sprzedaży najbardzdiej podobnych mieszkań z ostatnich tygodni. Dane wejściowe systemu pochodzą z publicznie dostępnych źródeł. Przyjmuje się uzasadnione założenie, że cena ofertowa jest bliska cenie transakcyjnej. Brana jest tu poprawka -7% (1 sierpnia 2007). Wycena dokonywana jest za pomocą autorskiego algorytmu, powstałego w wyniku wielu miesięcy badań z uwzględnieniem opinii rzeczoznawców i innych użytkowników wersji prototypowej. Wykorzystywana jest metoda regresji rdzeniowej (znana też jako interpolacja Shepparda) – patrz metodologia Uwaga: wycena w sensie prawnym nie może opierać się na cenach ofertowych. Narzędzie nie może być podstawą sporządzania operatu szacunkowego.
Uważam, że wycena jest błędna!
Możesz mieć rację. Narzędzie, tak samo jak rzeczoznawca, może się pomylić - zwłaszcza gdy brakuje mu danych. Podstawowym testem jest rzut oka na wskaźnik wiarygodności. Czerwony lub żółty oznacza, że algorytm musiał oprzeć się na stosunkowo mało podobnych nieruchomościach. Jeśli znajdziesz spudłowaną wycenę, wyślij proszę komentarz z danymi mieszkania i prawidłową wg Twoich informacji wartością rynkową. Pomoże to usprawnić sposób wyceny. Nie zapomnij przejrzeć tabeli przykładów, jakie zostały użyte do wyceny!
Jak dokładna jest wycena?
To w ogromnym stopniu zależy od wycenianej nieruchomości. Wycena działa najlepiej dla typowych nieruchomości (np. mieszkanie 48m2 w bloku) w miastach, gdzie rynek jest bardzo płynny (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań). Wycena działa słabo lub w ogóle w przypadkach nieruchomości mało typowych. Dotyczy to w szczególności wszystkich wsi, większości miast, a także nieruchomości “trudnych” w dużych miastach (np. mieszkania luksusowe).
Tylko rzeczoznawcy majątkowi mogą dokonywać wyceny nieruchomości
Obliczenia Snajpa nie są wyceną nieruchomości ani operatem szacunkowym w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.). Wynik ma charakter orientacyjny i nie stanowi o wartości nieruchomości w rozumieniu tej ustawy.
Dlaczego w mieście X nie ma podziału na dzielnice / brakuje dzielnicy Y?
Wybór dzielnicy dostępny jest tylko w kilku największych miastach, gdyż skupiają one 95% wszystkich ofert. Dzielnice ustalone zostały na podstawie tego, co mieszkańcy podają w ofertach, nie koniecznie według formalnego podziału administracyjnego. Dlatego może brakować dzielnic, które praktycznie nie pojawiają się w ofertach sprzedaży. Problem można w dużym stopniu rozwiązać podając ulicę (np. centralną dla danej dzielnicy). Proszę też o wysłanie komentarza, jaka dzielnica powinna być uwzględniona.
Gdzie wycena jest możliwa?
Tylko tam, gdzie istnieje płynny rynek mieszkaniowy.
"Wycena niemożliwa" – dlaczego?
Komunikat "wycena niemożliwa" oznacza, że w naszej bazie brakuje nieruchomości spełniających podane przez Ciebie kryteria. Ogólnie, wycena jest możliwa tylko tam, gdzie istnieje płynny rynek mieszkaniowy. Nie da się dokonać wyceny w miastach lub dzielnicach, gdzie obrót nieruchomościami jest znikomy. Nie da się również wycenić nieruchomości specyficznych. Wsie w ogóle nie są brane pod uwagę.
"Niska wiarygodność" – co to oznacza?
System ostrzega, że dla wprowadzonego mieszkania nie dysponuje dużą liczbą bardzo podobnych i jednocześnie bliskich geograficznie przykładów. Wycena jest więc mniej wiarygodna. Może to wynikać z dwóch przyczyn: 1) Próba wyceny nietypowego mieszkania (np. w małym miasteczku) lub 2) Błędne wprowadzenie danych przez użytkownika, np. wprowadzona ulica nie leży w wybranej dzielnicy miasta. Należy uważnie przejrzeć tabelę przykładów użytych do wyceny i samodzielnie skorygować cenę lub wprowadzić inne dane. Z jednej strony, trudno uznać taką wycenę za precyzyjną. Z drugiej – lepsza zgrubna niż żadna. Identycznie zachowałby się biegły rzeczoznawca: dokonałby zgrubnej wyceny na podstawie dostępnych danych z racji braku alternatywy.
Wiarygodność, identyczność, liczba ofert, poprawka – co oznaczają te wskaźniki?
Wiarygodność. Załóżmy, że wyceny dokonano na podstawie cen 10-ciu podobnych mieszkań. Wiarygodność to pierwiastek n-tego stopnia ze średniego podobieństwa tych mieszkań.
Identyczność. W uproszczeniu, jest to średnie podobieństwo przykładów do zapytania. Liczba ofert. Ile najbliższych przykładów zostało użytych do wyceny? Najczęściej branych jest 12 (30 stycznia 2007) najbliższych przykładów. Wartość może być mniejsza, gdy brakuje przykładów w bazie lub znacznie większa, gdy wprowadzono bardzo ogólne parametry – np. tylko miasto i dzielnicę. Poprawka. Tyle procent odejmowanych jest od cen ofertowych, żeby zasymulować posiadanie faktycznej ceny rynkowej. (Wynika to z faktu, że sprzedający z reguły troszkę spuszcza w stosunku do ceny w ofercie).Dlaczego liczba ofert z poszczególnych dzielnic nie sumuje się do liczby ofert w mieście? Podobnie z liczbą pokoi, rokiem budowy itd?
Po pierwsze, część ofert nie posiada poprawnej informacji o dzielnicy. Są więc bezużyteczne przy wycenianiu z określoną dzielnicą, ale przydają się przy wyliczaniu średniej dla miast czy województw. Po drugie, algorytm jest daleko bardziej zaawansowany niż obliczenie średniej ceny z identycznych nieruchomości. Pod uwagę brane są również nieruchomości podobne. Oznacza to, że nie wszystkie oferty z wyświetlanej “liczby ofert” muszą w sposób ścisły spełniać narzucone kryteria. Tym samym, sumowanie liczby ofert nie ma sensu.
Czy wycena jest aktualna? Ceny zmieniają się przecież z miesiąca na miesiąc.
Aktualność wyceny to jeden z największych atutów narzędzia Snajp AVM. Baza przykładów aktualizowana jest prawie codziennie, a do wyceny wykorzystywane są dane z ostatnich 3-7 tygodni. Dzięki oparciu się o ceny ofertowe, a nie historię transakcji, możliwe jest stworzenie większej i znaczniej bardziej aktualnej bazy przykładów.
Dlaczego ceny są takie duże? Wydaje mi się, że narzędzie “przesadza”.
Po pierwsze, obecnie narzędzie wycenia tylko mieszkania rynku wtórnego, które są z reguły droższe niż od dewelopera. Po drugie, jeśli patrzymy np. na średnią cenę w Polsce, należy sobie zdawać sprawę, że na rynku nieruchomości większość Polski to Warszawa! Innymi słowy Warszawa, z racji ogromnej liczby ofert, ma dominujący wpływ na średnią arytmetyczną ceny mieszkania w Polsce. Wreszcie po trzecie: tak, ceny rzeczywiście są takie duże. Od kilku lat mamy do czynienia z niebywałymi podwyżkami cen mieszkań.
Masz pytanie lub komentarz? Wyślij poniższym formularzem.
